서울 땅값 순위 TOP 7｜2026 개별공시지가·자치구 상승률·명동 최고가

서울 땅값 순위 결론

2026년 서울 땅값을 자치구별 개별공시지가 상승률로 비교하면 용산구가 9.20%로 가장 높고, 성동구 6.52%, 강남구 6.30%, 서초구 5.82% 순으로 이어집니다. 서울 전체 평균 상승률은 4.90%이며 마포구, 광진구, 영등포구도 평균보다 높은 상승률을 기록했습니다.>

절대적인 개별공시지가 최고가는 중구 충무로1가 24-2 명동 상업용 토지로 ㎡당 1억 8,840만원입니다. 다만 자치구 상승률과 개별 필지 가격은 서로 다른 기준이므로 투자 목적이라면 공시지가 순위만 보지 말고 최근 실거래가, 용도지역, 도로 조건과 개발 가능 규모를 함께 확인해야 합니다.

서울 땅값 핵심 요약2026년 자치구 상승률 순위는 용산구, 성동구, 강남구, 서초구, 마포구, 광진구, 영등포구 순입니다. 서울 최고가 필지는 명동 상업용 토지이며 ㎡당 공시지가를 평당으로 단순 환산하면 약 6억 2,281만원이지만 실제 매매가격과는 다른 행정상 기준가격입니다.>

서울 땅값 공식 조회 바로가기

아래 버튼은 개별공시지가, 토지 실거래가와 용도지역을 확인할 수 있는 공식 사이트로 바로 연결됩니다.

서울시 2026 개별공시지가 발표 확인하기

2026 서울 땅값 상승률 순위 TOP 7

순위	자치구	2026 상승률	대표 확인지역	확인할 사항
1위	용산구	9.20%	한남동·한강로·용산역 일대	정비사업·용도지역·지구단위계획
2위	성동구	6.52%	성수동·왕십리·서울숲 일대	준공업지역·도로 조건·건축 가능 규모
3위	강남구	6.30%	삼성동·역삼동·청담동·신사동	상업지와 주거지 가격 차이
4위	서초구	5.82%	반포동·서초동·잠원동·양재동	재건축 진행단계·도로 접면·대지지분
5위	마포구	5.35%	공덕동·서교동·동교동·상암동	역세권 거리·상권 수요·용도지역
6위	광진구	5.28%	자양동·구의동·광장동·화양동	개발계획 확정 여부·상권과 주거지 구분
7위	영등포구	5.01%	여의도동·문래동·당산동·영등포동	업무지구·정비계획·건축물 포함 가격

위 순위는 각 자치구에 있는 모든 토지의 평균 매매가격 순위가 아니라 2026년 개별공시지가의 전년 대비 평균 변동률을 비교한 결과입니다. 실제로 가장 비싼 땅이 어느 자치구에 많은지 판단하려면 필지별 공시지가와 실거래가를 따로 조회해야 합니다.

서울 땅값 상위 지역 상세 정보

1. 용산구

용산구의 2026년 개별공시지가 상승률은 9.20%로 서울 25개 자치구 중 가장 높습니다. 한남동의 고급 주거지역과 용산역·한강로 업무상업지역, 이태원동과 원효로 일대는 토지의 용도와 입지에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다.

같은 용산구라도 중심상업지역의 대형 필지와 주택가의 소형 필지는 건축할 수 있는 규모가 다릅니다. 정비사업이나 도시개발계획이 언급되는 지역은 공식 고시 여부와 현재 사업단계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

구분	내용
자치구	서울특별시 용산구
2026 상승률	9.20%
대표 지역	한남동, 한강로, 용산역, 이태원동
주요 특징	서울 중심 입지와 한강 접근성, 주거·업무·상업지역 혼재
확인사항	용도지역, 정비구역, 건축 제한과 실제 거래사례

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2. 성동구

성동구는 6.52% 상승해 서울 자치구 가운데 두 번째로 높은 상승률을 기록했습니다. 성수동의 업무·상업시설과 서울숲 주변 주거수요, 왕십리역의 교통 접근성을 중심으로 토지 활용에 대한 관심이 높은 지역입니다.

성수동에는 준공업지역과 상업지역, 주거지역이 가까이 섞여 있어 길 하나를 사이에 두고도 건축 조건이 달라질 수 있습니다. 오래된 공장이나 창고가 있는 필지는 건물 가치와 철거비, 토양 상태까지 확인하는 것이 좋습니다.

구분	내용
자치구	서울특별시 성동구
2026 상승률	6.52%
대표 지역	성수동1가·2가, 서울숲, 왕십리
주요 특징	업무시설과 상업시설 확대, 한강·서울숲 접근성
확인사항	준공업지역 여부, 지구단위계획과 도로 접면

성동구 성수동 위치 확인하기

3. 강남구

강남구의 2026년 개별공시지가 상승률은 6.30%입니다. 삼성동과 역삼동 업무지구, 청담동·신사동 상권, 압구정동과 대치동 주거지역처럼 목적이 다른 고가 토지가 넓게 분포합니다.

강남구의 토지를 비교할 때에는 동 이름보다 필지의 용도지역과 도로 폭을 먼저 확인해야 합니다. 상업용 건물이 있는 토지는 토지가격뿐 아니라 임대차보증금, 공실과 기존 건축물의 수익성까지 함께 검토해야 합니다.

구분	내용
자치구	서울특별시 강남구
2026 상승률	6.30%
대표 지역	삼성동, 역삼동, 청담동, 신사동
주요 특징	업무·상업·고급 주거수요가 모두 높은 지역
확인사항	용적률, 임대수익, 기존 건물과 토지가격 분리

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4. 서초구

서초구는 2026년 5.82% 상승했습니다. 반포동과 잠원동의 한강변 주거지역, 서초동 법조·업무지구, 양재동 업무시설과 단독주택지 등 지역별 토지 이용 형태가 다양합니다.

아파트 관련 땅값을 확인할 때에는 단지 전체 토지가격보다 세대별 대지지분을 살펴봐야 합니다. 재건축이나 정비사업이 진행 중인 곳은 구역 지정과 조합 설립, 사업시행인가 등 현재 단계를 공식 자료에서 확인하세요.

구분	내용
자치구	서울특별시 서초구
2026 상승률	5.82%
대표 지역	반포동, 잠원동, 서초동, 양재동
주요 특징	한강변 주거지역과 법조·업무지역 형성
확인사항	대지지분, 정비사업 단계, 도로와 건축 제한

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5. 마포구

마포구의 2026년 개별공시지가 상승률은 5.35%입니다. 공덕동의 업무·주거 복합지역과 홍대입구·서교동 상권, 상암동 업무지구 등 지역별로 주요 수요가 다릅니다.

홍대와 연남동 일대는 보행 유동인구가 중요하고 공덕동은 역세권과 업무수요가 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 상가주택이나 단독주택을 매수할 때에는 불법 증축 여부와 임대차계약, 주차장 기준을 확인하세요.

구분	내용
자치구	서울특별시 마포구
2026 상승률	5.35%
대표 지역	공덕동, 서교동, 동교동, 상암동
주요 특징	환승역·상업상권·업무지구가 지역별로 형성
확인사항	보행 동선, 임대차 현황, 불법 건축물 여부

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6. 광진구

광진구는 2026년 5.28% 상승해 서울 평균보다 높은 변동률을 기록했습니다. 자양동과 구의동의 주거·상업지역, 광장동의 주거지역, 화양동과 건대입구 상권을 중심으로 토지 이용 목적이 구분됩니다.

개발이나 정비계획이 언급되는 지역은 발표 기사보다 공식 도시관리계획과 고시문을 확인해야 합니다. 한강 접근성이 좋더라도 도로 폭과 경사, 건축물 높이 제한에 따라 실제 활용도는 달라질 수 있습니다.

구분	내용
자치구	서울특별시 광진구
2026 상승률	5.28%
대표 지역	자양동, 구의동, 광장동, 화양동
주요 특징	한강변 주거지역과 건대입구 상권 형성
확인사항	계획 확정 여부, 도로 조건과 용도지역

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7. 영등포구

영등포구의 2026년 개별공시지가 상승률은 5.01%입니다. 여의도 업무지구와 영등포역 상권, 문래동 준공업지역, 당산동과 신길동 주거지역은 서로 다른 가격 구조를 갖고 있습니다.

여의도처럼 업무시설이 밀집한 지역은 토지와 건물을 합친 거래금액이 크기 때문에 토지가격만 분리해 비교하기 어려울 수 있습니다. 문래동의 공장·창고용 필지는 현재 임대수익과 건축물 상태, 향후 사용할 수 있는 용도를 함께 확인하세요.

구분	내용
자치구	서울특별시 영등포구
2026 상승률	5.01%
대표 지역	여의도동, 영등포동, 문래동, 당산동
주요 특징	금융·업무지구와 준공업지역, 주거지역 혼재
확인사항	건물 포함 가격, 정비계획과 임대수익

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서울에서 가장 비싼 땅

2026년 서울 개별공시지가 최고 필지는 중구 충무로1가 24-2 명동 상업용 토지입니다. ㎡당 가격은 1억 8,840만원으로 2004년부터 23년 연속 서울 최고지가를 유지했습니다.

평당으로 단순 환산하면 약 6억 2,281만원이지만 이 금액은 해당 필지 전체의 매매가격이 아닙니다. 개별공시지가는 세금과 부담금 등 행정업무의 기준으로 활용되는 ㎡당 토지가격이므로 실제 거래금액과 차이가 날 수 있습니다.

구분	내용
소재지	서울특별시 중구 충무로1가 24-2
지역	명동 핵심 상업지역
2026 개별공시지가	㎡당 1억 8,840만원
평당 단순 환산	약 6억 2,281만원
주요 특징	2004년부터 23년 연속 서울 최고지가
주의사항	실제 매매가격이나 건물 포함 가격이 아님

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서울 땅값을 결정하는 주요 요소

1. 용도지역과 건축 가능 규모

토지가 일반상업지역인지 주거지역인지에 따라 지을 수 있는 건축물과 건폐율·용적률이 달라집니다. 같은 면적이라도 건물을 더 크게 지을 수 있는 토지는 활용 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

법정 용적률을 모두 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 지구단위계획, 도로 폭, 높이 제한과 주차장 기준 등을 적용하면 실제 건축 가능한 연면적이 줄어들 수 있습니다.

2. 지하철과 업무지구 접근성

지하철 환승역이나 대형 업무지구와 가까운 토지는 상업·업무 수요를 확보하기 좋습니다. 용산역, 강남역, 여의도역, 성수역과 공덕역처럼 교통과 업무수요가 결합된 지역은 꾸준히 관심을 받습니다.

역과의 직선거리보다 실제 보행 동선과 출입구 위치가 중요합니다. 큰 도로와 횡단보도 때문에 접근이 불편한 필지는 같은 역세권 안에서도 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

3. 도로 접면과 필지 모양

넓은 도로에 길게 접한 토지는 차량 진입과 상가 노출에 유리합니다. 반대로 도로에 직접 접하지 않은 맹지나 진입로가 좁은 토지는 건축허가와 활용에 제약이 생길 수 있습니다.

정방형에 가까운 토지는 건축물과 주차장을 배치하기 편리합니다. 삼각형이나 지나치게 긴 필지는 등기상 면적이 넓어도 실제 사용할 수 있는 공간이 줄어들 수 있습니다.

4. 상권과 임대수익

상업용 토지는 주변 유동인구와 임대료, 공실률이 매매가격에 큰 영향을 줍니다. 명동이나 강남처럼 유명한 지역이라도 골목 위치와 층별 임대수요에 따라 수익성이 다를 수 있습니다.

건물이 있는 토지는 임대보증금과 월세, 수선비와 공실 기간을 함께 계산해야 합니다. 매도인이 제시하는 예상수익만 믿지 말고 실제 임대차계약서를 확인하세요.

5. 정비사업과 도시계획

재개발이나 재건축, 업무지구 조성계획은 장기적인 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 검토단계와 구역 지정, 사업시행인가가 완료된 단계는 위험과 사업기간에서 큰 차이가 있습니다.

인터넷 게시글이나 중개업소 설명보다 서울시와 관할 구청의 고시문을 확인해야 합니다. 공공기여, 기부채납과 토지거래허가구역 지정 여부도 함께 살펴보세요.

6. 실거래 사례와 권리관계

토지는 아파트보다 거래 건수가 적어 주변 거래 한두 건만으로 시세를 판단하기 어렵습니다. 면적과 용도지역, 도로 조건이 비슷한 필지를 찾아 단가를 비교해야 합니다.

등기부등본에서 근저당권과 가압류, 지상권과 지역권을 확인하세요. 토지 위에 다른 소유자의 건물이 있거나 법정지상권 문제가 있다면 매수 후 이용이 제한될 수 있습니다.

서울 땅값과 세금·가격 확인

토지를 매수할 때에는 매매대금 외에도 취득세, 중개보수와 등기비용이 발생합니다. 보유 중에는 재산세와 종합부동산세 적용 가능성을 확인해야 하며 토지의 용도와 보유 형태에 따라 부담이 달라질 수 있습니다.

가격·비용 항목	의미와 확인 기준
개별공시지가	세금과 부담금 산정 등에 활용하는 ㎡당 토지가격
토지 실거래가	국토교통부에 실제 신고된 매매금액
매도 호가	소유자가 시장에 제시한 희망가격으로 실거래가와 다를 수 있음
감정평가액	대출·경매·보상 등을 위해 감정평가사가 산정한 가격
취득 관련 비용	취득세, 지방교육세, 등기비용과 중개보수
보유 관련 세금	재산세와 토지 보유 형태에 따른 종합부동산세 가능성
개발 관련 비용	철거비, 설계비, 공사비와 각종 부담금

정확한 세금은 매수금액과 토지 용도, 보유자의 주택·토지 보유현황 등에 따라 달라집니다. 계약 전 세무사와 법무사, 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 좋습니다.

위택스 지방세 확인하기

서울 토지 매수 전 체크리스트

법정동과 지번 확인
도로명주소뿐 아니라 토지대장과 등기부등본에 표시된 정확한 지번을 확인합니다.
개별공시지가와 실거래가 비교
공시지가를 실제 매매가격으로 오해하지 말고 주변 거래사례를 함께 확인합니다.
용도지역 확인
상업지역, 주거지역, 준공업지역과 녹지지역 중 어디에 속하는지 확인합니다.
건폐율과 용적률 확인
해당 토지에 실제로 지을 수 있는 건축물의 규모를 검토합니다.
도로 접면 확인
공적 도로에 접하는지와 차량 진입, 건축허가에 문제가 없는지 살펴봅니다.
등기부 권리관계 확인
근저당, 가압류, 지상권과 지역권 등 소유권을 제한하는 권리를 확인합니다.
건축물 상태 확인
기존 건물이 있다면 불법 증축, 위반건축물과 철거 필요 여부를 확인합니다.
임대차계약 확인
상가나 주택의 보증금, 계약기간과 임차인의 대항력을 살펴봅니다.
개발계획 단계 확인
예정이나 검토단계가 아닌 공식 고시와 실제 인허가 진행상황을 확인합니다.
세금과 부대비용 계산
취득세, 중개보수, 등기비용과 보유세까지 포함해 자금계획을 세웁니다.

서울 땅값 조회 및 현장 확인 방법

먼저 관심 토지의 법정동과 지번을 확인한 뒤 부동산공시가격 알리미 또는 서울부동산정보광장에서 개별공시지가를 조회하세요. 이후 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 토지 거래를 찾아 면적과 용도지역이 비슷한 사례를 비교합니다.

토지이음에서는 용도지역, 지구단위계획과 도시계획시설 여부를 확인할 수 있습니다. 온라인 자료를 확인한 뒤에는 현장을 방문해 도로 폭과 차량 진입, 경사와 주변 소음, 상권과 공실 상황을 직접 살펴보세요.

토지 확인 전 준비사항법정동과 지번, 면적, 매도 희망가격과 건물 포함 여부를 정리하세요. 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서와 등기부등본을 발급하고 건축 목적이라면 계약 전에 건축사에게 실제 건축 가능 규모를 검토받는 것이 좋습니다.

서울시 개별공시지가와 관련된 일반 문의는 서울시 다산콜센터 120 또는 토지가 있는 관할 구청에 문의할 수 있습니다. 공시지가와 실거래 자료는 기준일과 신고 시점이 다를 수 있으므로 조회 화면에 표시된 연도와 계약일을 반드시 확인하세요.

서울 땅값 순위 최종 정리

2026년 개별공시지가 상승률 기준으로는 용산구가 9.20%로 가장 높고 성동구, 강남구, 서초구, 마포구, 광진구와 영등포구가 뒤를 잇습니다. 절대적인 개별공시지가 최고 필지는 중구 충무로1가 24-2 명동 상업용 토지로 ㎡당 1억 8,840만원입니다.

자치구 상승률이 높다고 해서 해당 구의 모든 토지가 비싸거나 앞으로도 같은 폭으로 상승한다는 의미는 아닙니다. 공시지가와 자치구별 변동률은 변경 또는 조정될 수 있으므로 매수 전에는 최신 개별공시지가, 실거래가와 토지이용계획을 공식 사이트에서 다시 확인하세요.

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