분당 땅값 순위 TOP 6｜2026 개별공시지가·판교역·서현역 비교

분당 땅값 순위 TOP 6｜2026 개별공시지가·판교역·서현역 비교

분당 땅값 순위 결론

2026년 개별공시지가를 기준으로 분당에서 대표적인 고가 상업용 필지를 비교하면 백현동 판교역 상권이 가장 높고, 삼평동 판교테크노밸리·서현동 서현역 상권이 뒤를 잇습니다. 이어 야탑동 야탑역, 정자동 정자역, 수내동 수내역 주변의 상업·업무용 필지가 높은 수준으로 확인됩니다.>

아래 순위는 각 동 전체 토지의 평균가격이 아니라 해당 지역에서 확인되는 대표 고가 필지의 ㎡당 개별공시지가를 비교한 자료입니다. 실제 토지 매매가격은 용도지역, 도로 접면, 건축 가능 규모와 거래 시점에 따라 크게 달라지므로 토지 매수를 결정하기 전에는 공시지가와 실거래가를 함께 확인해야 합니다.

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아래 버튼은 각 지역의 대표 고가 필지 또는 건물 지도 검색으로 바로 연결됩니다. 순위는 2026년 대표 필지의 개별공시지가 기준이며 동 전체 평균이나 실제 매매가격 순위는 아닙니다.

1. 백현동 현대백화점 판교점 지도

2. 삼평동 판교역 KCC웰츠타워 지도

3. 서현동 광림플라자 지도

4. 야탑동 분당BYC빌딩 지도

5. 정자동 타임브릿지 지도

6. 수내동 삼성보보스쉐르빌 지도

분당 땅값 순위 TOP 6 상세 정보

1. 백현동 판교역 상권

백현동에서는 현대백화점 판교점 부지가 대표적인 고가 필지로 확인됩니다. 판교역과 백화점, 알파돔시티, 대형 업무시설이 밀집한 곳으로 유동인구와 상업시설 접근성이 분당에서도 가장 높은 지역에 속합니다.

2026년 기준 해당 부지의 개별공시지가는 ㎡당 3,094만원으로 경기도 내에서도 가장 높은 수준입니다. 다만 대형 상업용 부지의 가격이므로 백현동 주택가나 일반 상가 부지에 동일한 가격을 적용해서는 안 됩니다.

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2. 삼평동 판교역·테크노밸리 상권

삼평동은 판교역 동쪽 상업지역과 판교테크노밸리 업무지구가 함께 형성된 지역입니다. 판교역 KCC웰츠타워와 SG타워 주변은 신분당선·경강선 이용이 편리하고 업무시설과 상업시설 수요가 집중됩니다.

대표 고가 필지의 개별공시지가는 ㎡당 2,300만원 수준으로 확인됩니다. 같은 삼평동이라도 판교역 주변 상업용지와 판교테크노밸리 업무용지, 주거단지의 가격 차이가 크므로 정확한 지번을 기준으로 비교해야 합니다.

삼평동 대표 필지 지도 확인하기

3. 서현동 서현역 상권

서현동은 분당신도시 초기부터 중심 상업지역으로 자리 잡은 곳입니다. 서현역과 AK플라자, 로데오거리 주변에는 상가와 업무시설, 금융기관이 밀집해 있어 토지 활용도와 임대수요가 높은 편입니다.

광림플라자와 센트로빌딩 부지는 ㎡당 2,014만원 수준의 개별공시지가가 확인됩니다. 서현역과 가까워도 대로변 여부와 보행자 동선, 필지 모양과 주차장 진입 조건에 따라 실제 가치 차이가 생길 수 있습니다.

서현동 대표 필지 지도 확인하기

4. 야탑동 야탑역 상권

야탑동은 야탑역과 성남종합버스터미널 주변을 중심으로 상업시설과 업무시설이 형성되어 있습니다. 분당 동부권과 성남 구도심을 연결하는 교통 중심지라 유동인구와 생활형 상업수요가 꾸준한 지역입니다.

성남대로에 위치한 분당BYC빌딩 부지는 ㎡당 1,573만원 수준으로 확인됩니다. 야탑역 바로 앞 상업지역과 매화마을·탑마을 등 주거지역은 토지 이용조건이 크게 다르므로 동 이름만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.

야탑동 대표 필지 지도 확인하기

5. 정자동 정자역 상권

정자동은 정자역 환승 교통과 카페거리, 업무시설, 주상복합 주거수요가 결합된 지역입니다. 신분당선과 수인분당선을 함께 이용할 수 있어 강남과 판교로 이동하는 직장인 수요가 꾸준합니다.

타임브릿지와 정자역 주변 일부 상업용 필지는 ㎡당 1,345만원 수준의 개별공시지가가 확인됩니다. 정자동은 정자역 상권, 카페거리, 아파트 단지와 단독주택지의 가격 구조가 서로 다르므로 용도별 비교가 필요합니다.

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6. 수내동 수내역 상권

수내동은 수내역과 분당구청, 대형 주거단지를 기반으로 생활형 상권이 형성된 지역입니다. 서현역과 정자역 사이에 있어 교통이 편리하고 학원·의료·음식점 등 지역 생활수요가 안정적인 편입니다.

삼성보보스쉐르빌 부지는 ㎡당 1,155만원 수준의 개별공시지가가 확인됩니다. 수내역 상업지역과 양지마을·파크타운 등 아파트 단지의 토지는 이용 목적이 다르므로 상업용 필지와 공동주택 부지를 분리해 살펴봐야 합니다.

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분당 땅값 순위 한눈에 비교

분당 땅값을 결정하는 주요 요인

1. 판교역·정자역 등 역세권 거리

분당에서는 판교역, 서현역, 정자역, 야탑역처럼 승하차 인원과 상업시설이 많은 역 주변 토지가 높은 평가를 받는 경우가 많습니다. 특히 판교역은 신분당선과 경강선을 이용할 수 있고 백화점과 업무시설이 집중되어 있습니다.

다만 역 출입구에서 가까운 것만으로 가격이 결정되지는 않습니다. 보행자 동선, 횡단보도 위치, 대로 노출도와 차량 진입 가능 여부까지 함께 확인해야 합니다.

2. 상업지역과 주거지역의 차이

일반상업지역이나 중심상업지역은 주거지역보다 건폐율과 용적률이 높게 적용될 가능성이 있어 토지 활용도가 높습니다. 상가와 업무시설을 더 큰 규모로 개발할 수 있다면 땅값에도 영향을 줄 수 있습니다.

같은 면적이라도 제1종 일반주거지역과 일반상업지역은 건축할 수 있는 용도와 규모가 다릅니다. 토지이음에서 용도지역과 지구단위계획, 건축 제한을 확인해야 합니다.

3. 도로 접면과 필지 모양

넓은 도로에 길게 접한 토지는 차량과 보행자의 접근성이 좋아 상업용으로 활용하기 편리합니다. 반대로 도로와 접하지 않은 맹지나 진입로가 좁은 토지는 건축허가와 이용에 제약이 생길 수 있습니다.

정방형에 가까운 필지는 건축 설계와 주차장 배치가 상대적으로 편리합니다. 삼각형이나 지나치게 긴 형태의 필지는 같은 면적이라도 실제 활용 가능한 공간이 줄어들 수 있습니다.

4. 건폐율·용적률과 개발 가능 규모

토지 가격을 비교할 때는 현재 건물의 상태뿐 아니라 새로 지을 수 있는 건물의 연면적을 살펴봐야 합니다. 용적률이 높을수록 일정한 토지에 더 많은 바닥면적을 확보할 가능성이 있습니다.

법정 용적률을 모두 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 지구단위계획, 높이 제한, 일조와 주차장 기준, 도로 사선제한 등에 따라 실제 건축 규모가 달라질 수 있습니다.

5. 상권과 임대수요

판교역과 서현역처럼 업무시설과 상업시설이 함께 있는 지역은 평일 직장인 수요와 주말 방문객 수요를 모두 기대할 수 있습니다. 임대료와 공실률은 수익형 토지와 건물의 매매가격에 직접적인 영향을 줍니다.

유동인구가 많아 보여도 업종별 매출과 공실 상황은 다를 수 있습니다. 낮과 밤, 평일과 주말에 현장을 방문해 실제 상권 흐름을 확인하는 것이 좋습니다.

6. 재건축·도시개발과 교통계획

분당 노후계획도시 정비와 판교 주변 업무지구 개발, 역세권 정비계획은 장기적인 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 계획 발표만으로 사업이 확정된 것은 아니며 사업기간이 길어질 수 있습니다.

정비구역 지정 여부와 단계별 인허가 진행상황을 공식 고시문으로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 개발정보나 예정 노선만 믿고 매수를 결정하는 것은 주의해야 합니다.

분당 공시지가와 실제 땅값 차이

개별공시지가는 세금과 각종 행정업무의 기준으로 활용되는 ㎡당 토지가격입니다. 토지와 건물 전체가 실제로 거래되는 금액과는 다르며 건물 가치, 임대수익, 권리관계와 시장 상황은 포함되지 않을 수 있습니다.

2026년 성남시 개별공시지가는 전년보다 평균 3.37% 상승했으며 분당구는 3.78% 상승한 것으로 공시됐습니다. 필지별 상승률은 서로 다르므로 과거 가격과 비교할 때에는 같은 지번과 같은 기준연도를 선택해야 합니다.

개별공시지가 공식 조회하기

토지 실거래가 공식 조회하기

성남시 2026 개별공시지가 안내

분당 토지 매수 전 체크리스트

1. 정확한 지번 확인
   도로명주소만 보지 말고 토지대장에 표시된 법정동과 지번을 확인합니다.
2. 용도지역 확인
   상업지역, 주거지역과 녹지지역 중 어디에 해당하는지 확인합니다.
3. 건폐율과 용적률
   해당 필지에 실제로 지을 수 있는 건축물의 규모를 확인합니다.
4. 도로 접면 여부
   공적 도로에 접하는지와 차량 진입이 가능한지 현장에서 확인합니다.
5. 토지이용 제한
   지구단위계획, 고도제한, 문화재와 개발행위 제한 여부를 확인합니다.
6. 토지와 건물 권리관계
   등기부등본에서 근저당, 가압류, 지상권과 임차권을 살펴봅니다.
7. 최근 실거래 사례
   비슷한 용도와 도로조건을 가진 주변 필지의 거래금액을 비교합니다.
8. 취득세와 보유세
   매수금액 외에 취득세, 재산세와 중개보수 등 부대비용을 계산합니다.
9. 기존 임대차 계약
   상가 건물이 있다면 임차인, 보증금과 계약기간을 확인합니다.
10. 개발계획의 확정 여부
    정비사업과 교통계획은 공식 고시 여부와 사업단계를 확인합니다.

분당 땅값 조회 및 현장 확인 방법

먼저 부동산공시가격 알리미에서 경기도 성남시 분당구와 법정동, 지번을 선택해 개별공시지가를 조회합니다. 이후 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 지역의 토지 거래사례를 확인하면 공시가격과 시장가격의 차이를 비교할 수 있습니다.

토지이음에서는 용도지역과 지구단위계획, 도시계획시설과 행위제한을 확인하세요. 서류만으로는 도로 폭과 경사, 주변 상권과 소음, 주차환경을 정확히 알기 어려우므로 낮과 저녁에 현장을 직접 방문하는 것이 좋습니다.

토지이용계획 공식 확인하기

경기부동산포털에서 토지 확인하기

분당 땅값 순위 최종 정리

2026년 대표 고가 필지의 개별공시지가를 기준으로 보면 백현동 판교역 상권이 가장 높고, 삼평동 판교역·테크노밸리와 서현동 서현역 상권이 뒤를 잇습니다. 야탑동과 정자동, 수내동도 역세권 상업용 필지를 중심으로 높은 공시지가가 형성되어 있습니다.

다만 해당 순위는 동 전체 평균가격이나 아파트 대지지분 가격을 나타내는 자료가 아닙니다. 토지 가격과 공시지가는 매년 변경될 수 있으며 실제 매수 전에는 최신 공시지가, 실거래가, 용도지역과 권리관계를 공식 시스템과 전문가를 통해 확인해야 합니다.

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